상가 분양대행사의 수익보장, 선임대 확보 등 기망행위에 대한 손해배상책임은? 대법원 판례(2025다219673)

상가 분양 현장에서는 ‘임대수익 보장’, ‘선임대 확보’, ‘대출로 잔금 90% 가능’, ‘시세차익 확실’ 같은 문구가 자주 등장한다. 문제는 실제 결과가 달랐을 때, 그 설명이 단순한 과장 광고(상술)에 그치는지, 아니면 불법행위(기망행위 또는 고지의무 위반)로서 분양대행사 및 직원에게 손해배상책임을 물을 수 있는지 이다.

2025년 대법원 판결은 그 경계를 판단하는 기준과 사실관계 평가의 포인트를 비교적 구체적으로 보여주고 있다.

이 판결은 “분양대행사(직원)의 말”이 결과적으로 틀렸다는 사정만으로 곧바로 불법행위책임(기망 또는 고지의무 위반)을 인정하지 않고,

① 그 설명이 구체적·확정적 사실의 단정인지,

② 거래 관행상 용인되는 수준의 과장인지,

③ 계약 내용으로 편입되었는지,

④ 이후 문서(확약서)와 이행 경과까지 포함해 ‘전체 거래 과정’을 종합 평가해야 한다는 점을 강조한 사례로 정리할 수 있다.

“선임대 확보”는 강한 문구이지만, 법적 책임은 표현의 ‘형태’와 ‘정황’에 좌우될 수 있다.

‘확정된 사실’ 처럼 단정적으로 고지했는지, 아니면 일반적 전망·기대 수준인지가 핵심이다. 대법원은 이 구별을 위해 구체성·확정성, 실제 부합 정도, 의사결정 영향을 종합하라고 했다.

확약서(문서화)의 의미가 매우 크다. 이 사건에서 대법원은 “임대와 무관한 지원” 확약서의 존재를 근거로, 임대차 해지 사실이 최소한 일정 범위에서 공유·조정되었을 가능성을 강하게 보았다. 분양 분쟁에서는 종종 “말” 다툼으로 흐르는데, 결국 재판부는 작성·교부된 문서의 문언과 그 이후 이행 여부를 중요한 객관자료로 평가했다.

‘고지의무 위반’은 자동으로 성립하지 않는다. 임대차 해지 같은 사정이 중요하더라도, 그것이 경험칙상 “알았으면 거래를 안 했을 사정”인지, 그리고 당사자 사이에 이미 다른 방식(지원금 등)으로 조정·합의된 정황이 있는지 등이 함께 심리될 수 있다.

분양대행사 책임을 다투는 사건에서 실무적으로 가장 위험한 지점은 “판매 멘트의 과장” 그 자체보다,

① 특정 사실을 ‘확정된 것’처럼 말했는지,

② 그 사실이 나중에 바뀌었는데도 적시에 알리고 조정했는지,

③ 그 조정이 문서로 남아 있고 실제 이행되었는 지로 보인다.

이번 판결은 “임대가 결국 안 됐다”는 사후 결과만으로 책임을 쉽게 인정하기보다, 거래 과정 전체의 문서·이행·대화 흐름을 촘촘히 보겠다는 메시지에 가깝다.

따라서 수분양자 입장에서는 분양 단계에서

① ‘선임대’의 근거 자료(계약서, 해지 여부, 조건)를 확인하고,

② 지원 약정이 있다면 문구를 명확히 하며,

③ 이행 여부를 증빙으로 남기는 방식이 분쟁 대비에 유리할 수 있다.

반대로 분양대행사 입장에서는 “확정”처럼 들리는 표현을 경계하고, 사정 변경 시 설명 및 문서 정리를 통해 오해 가능성을 줄이는 것이 리스크 관리에 도움이 될 수 있을 것이다. <끝>