컨테이너 상가를 임대차한 경우, 상가임대차보호법이 적용될까? (대법원 판례 2024다293016)

우리가 흔히 보는 컨테이너 박스는 화물 운송용으로 쓰이지만, 예쁘게 개조되어 개성 있는 카페나 소품샵으로 활용되기도 한다. 그런데 이렇게 컨테이너에서 장사를 하다가 임대인으로부터 "계약 기간이 끝났으니 비워달라"는 요구를 받는다면, 일반 상가처럼 '상가건물 임대차보호법'의 보호를 받아 계약 갱신을 요구할 수 있을까?

2024년 대법원은 컨테이너 구조물의 상가건물 해당 여부에 대해 매우 의미 있는 판단을 내놓았다. 이 판결을 통해 컨테이너 임대차의 법적 지위를 살펴보자.

1심과 2심(원심)은 해당 컨테이너가 내부 마감 공사가 되어 있고, 사업자등록이 가능하며, 실제로 상행위가 이루어지는 '영업 공간'이라는 점에 집중했다. 즉, 실질적인 사용 목적이 상가라면 법적 보호 대상이라고 본 것이다.

그러나 대법원은 '물질적인 실체'를 우선시했다. 상가임대차법의 보호를 받기 위해서는 우선 그 목적물이 민법상 '건물'의 요건을 갖추어야 한다는 점을 명확히 한 것이다. 단순히 영업을 하고 있다는 사실만으로는 부족하고, 해당 컨테이너가 토지에 단단히 고정되어 쉽게 이동할 수 없는 상태(정착물)인지, 그리고 건물로서의 최소한의 구조(기둥, 지붕, 주벽)를 갖추었는지를 먼저 따져봐야 한다는 논리다.

이번 판결은 가설건축물이나 컨테이너를 이용해 영업하는 임차인들에게 경종을 울리는 사례다. 많은 분이 "여기서 장사하고 사업자등록도 했으니 당연히 상가법 보호를 받겠지"라고 생각하시지만, 대법원은 그 구조물이 토지로부터 쉽게 분리 이동이 가능하다면 '건물'이 아닌 '동산'으로 취급되어 법적 보호의 사각지대에 놓일 수 있음을 분명히 했다.

따라서 컨테이너 등을 임차하여 영업을 시작하려는 분들은 해당 구조물이 토지에 견고하게 정착되어 있는지, 계약서상에 임대차의 성격이 어떻게 규정되어 있는지를 꼼꼼히 확인해야 한다. 만약 법적 건물의 요건을 갖추지 못한 동산으로 판명될 경우, 일반적인 계약 갱신 요구권이나 권리금 회수 기회 보호 등을 받지 못할 위험이 크기 때문이다. 결국, 형태의 특수성이 있는 상가를 임차할 때는 법적 지위에 대한 전문가의 조언을 사전에 구하는 것이 안전할 것이다.<끝>