법은 놓여져 있는 길을 안내하는 나침반

최근 전세금을 돌려받지 못하는 사람들이 자살을 하는 등 전세 사기라는 광풍이 전국을 휘몰아치면서 사회에 큰 이슈가 되었다. 현재도 그 여진은 여전히 남아 있는 상황이다. 전세 사기란 처음부터 전세보증금을 반환할 의사나 능력이 없이, 즉 전세보증금을 돌려주지 않을 수도 있다는 생각으로 자신의 이익을 취하는 전세 계약을 하는 경우를 의미한다. 이것은 형법상 사기죄의 일종이다.

특히 임대인이 다수의 임차인과 전세 계약을 맺은 후, 전세 보증금을 가지고 잠적하는 경우의 사례는 그 피해의 범위가 넓다. 주택 1139가구를 보유하다가 보증금을 돌려주지 않고 사망한 ‘빌라왕’ 김모 씨가 임대인 보증보험 가입 의무를 지키지 않아 전세금을 날린 경우도 문제다. 그 피해자의 대다수가 사회에 적응을 시작한 젊은 세대라는 점에서 더욱 사회적인 파장이 있었다. 이것은 정상 전세 계약에서 전세 기간의 종료 후에 집값 하락이나 전세값 하락으로 그 보증금을 반환하지 못하는 ‘임대차보증금 미반환’과는 성질이 다른 것이다.

전세사기로 사회적인 공분을 일게 되자, 정부와 국회는 심도있게 검토되지도 않은 각종 제도 보완책과 정책들을 남발하고 있으나, 현재까지도 이러한 문제를 근본적으로 해결할 수 있는 방안을 제시하지 못하고 있다. 극단적으로 전세의 폐지를 주장하는 사람도 있으며, 이러한 전세제도의 폐지 주장은 기존에도 주장되어 오던 것인데, 그렇다면 과연 전세는 폐지되어야 하는 제도인가?

전세란?

전세는 ‘부동산, 즉 주택의 소유자는 임차인으로부터 통상 매매가격의 40% 내지 60%에 이르는 금액을 한꺼번에 수령하고, 임차인은 주택임대차의 종료시까지 별도의 월세를 부담하지 아니하는 제도’를 의미한다. 법률 규정으로 전세권*은 “전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산(건물 및 토지 등)을 그 정해진 용도에 맞추어 사용하거나 수익행위를 할 수 있는 권리”를 말한다.

민법에서는 ‘전세권’라는 항목으로 자세하게 규정하고 있으나, 학문적으로 ‘전세’는 특수한 형태의 임대차로 보고 있으며, 채권적 전세 등으로 표현하기도 한다. 전세는 다른 나라에서는 존재하지 아니하는 우리나라의 유일한 제도라고 일반적으로 설명하는데, 실제로 외국에는 약간 유사한 제도가 있는 나라도 있으나 우리의 전세와 같은 제도를 가진 나라는 없다고 할 것이다. 볼리비아의 ‘안티크레티코’라는 제도가 유사하다고 하지만, 그 나라에서 거의 이용되지 않는 제도이므로, 결국 우리나라의 유일한 제도로 보아도 무방할 것이다.

전세제도는 폐지되어야 하는가?

전세제도가 다른 나라에는 없는 제도이고, 전세 사기라는 병폐를 가지고 있으므로 이를 폐지하여야 한다는 주장이 부분적으로 제기되고 있다. 조선총독부의 관습조사보고서에도 오늘날과 같은 전세제도에 대한 기술이 있는 것으로 보아, 그 이전부터 존재하던 제도라고 할 것이고, 이 제도는 1960년 이후의 인구 도시 집중 현상과 맞물려 목돈 마련이 쉽지 않은 임차인들의 임대료 낭비를 덜어주어 주거 안정과 주택 소유를 위한 ‘주거 사다리’ 역할을 하면서 더욱 발전된 것이라고 할 수 있다. 우리나라의 유일한 제도라는 의미는 우리나라의 사회제도, 국민의식, 역사적 상황 등 여러 가지 원인으로 인하여 우리나라에 적합한 제도로 발전되어 왔다고도 볼 수도 있으므로 대안도 없이 폐지를 주장할 것이 아니라 이를 보완하여 충실한 제도로 발전시켜야 하는 타당하다고 생각된다.

전세제도를 보완하는 방안은 무엇인가?

현재 전세 대상 건물에 대해 시세를 공시가의 150%(최근 140%로 하향)까지 인정해 줌으로써 시세 변동에 취약해질 수 있다는 문제점, 임대인에 대한 보증보험 강제 및 공시가 이루어지지 않은 경우가 많았다는 점에서 우선 이에 대한 개선안을 지속적으로 마련할 필요가 있다.

필자가 접한 사건에 의하면, 전세자금이 부족한 청년들에게 전세금 대출제도를 이용하게 한 전세 사기였다. 거래 시세 2억 원인 빌라에 대하여 5,000만원을 가진 임차인에게, 전세금을 2억 원으로 하면서 나머지 1억 5천만 원을 전세 대출을 받게 하여 전세금을 마련케 하고 그 비용을 다른 용도로 전용하는 중, 그 이후에 주택 가격이 하락하면서 매매가격이 1억 5,000만원 이하로 추락하여 결국 거래 시세가 전세 대출금에도 미치지 못하게 되는 것이다. 심지어 청년들을 유인하기 위하여 2년 동안의 전세 대출금 이자를 대납하여 주었다. 서민을 보호하기 위하여 만든 전세자금대출제도가 오히려 전세사기에 활용된 경우에 해당한다.

최근 전세 사기의 발생으로 인하여 그 동안 크게 활용되지 못하였던 전세보증금 반환 보증보험의 가입액이 폭증하였다고 하는데, 이 제도는 경제적 약자인 임차인에게 매우 유용한 제도라는 점을 부인할 수 없다. 다만 보완책으로 일정 금액 이하의 전세, 예를 들면 서울의 경우 보증금 5억원 이하의 전세에 대하여는 의무적으로 보증보험에 가입하게 하고, 그 가입을 부동산중개업자에게 강제하는 등의 입법을 제안해 본다.

전세계약시에 한 번 더 살피자!

이미 알고 있는 바와 같이, 전세계약을 할 경우 부동산등기부등본을 확인하여, 소유자 확인 및 담보물권의 설정 등을 살펴보아야 하고, 잔금 지급 전에 다시 확인한 후, 즉시 전입신고 및 이사를 하여야 한다는 것은 당연하다.

특히 빌라, 다세대 주택의 경우에 건물의 시가를 확인하여, 전세금이 시세의 80%를 초과하지 않는지 살피고, 약간의 노력과 비용으로 전세보증금 반환 보증보험에 가입하는 것도 반드시 필요할 것이다. 전세 계약 직후에 소유자가 변경되거나, 소유자가 임대사업자인 경우 특히 신경을 써 혹시 모를 전세사기라는 그물에 걸리지 않도록 조심하여야 할 것이다.